三四线楼市 为何没火几年就趴窝

2016年04月25日 来源:中国经济网

去年的中国经济工作会议提出了五大任务,有三项都是去库存。这其中,房地产行业备受关注。那么,作为房地产市场一大主力的三、四线城市进展如何呢?



政策最宽松 却挡不住三、四线楼市危局

截至3月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存显示,三、四线城市新建商品住宅存销比为17.9个月,虽相比2月份的19.7个月有所降低,但总体上数值依然较大。

“当前,不仅是河南省,包括全国都是这样,三、四线城市的房地产形势和一、二线城市相比,基本上是两重天:一、二线城市花团锦簇,三、四线城市秋风瑟瑟或者漫天大雪。” 河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社表示。

采访中,业内人士透露:房地产行业企业负债率普遍偏高,资金链趋紧,一些房企负债率不仅突破100%的警戒线,甚至超过300%。再加上三、四线房企牵涉到非法集资因素相对较大,好多房企确实度日如年。

在豫北一个经济发展不错的地级市,记者发现,城市不大房子却不少,已经建成的大量房子还在空置待售,在建工地上依然是一片热火朝天的景象。据知情人士透露:“各地情况不一,对县级市来说主要积压的是住宅,对地级市来说,住宅和非住宅积压的都有,两三年都卖不完。”

对此,刘社分析认为:“当前三、四线楼市危局是发生在房地产政策最宽松时期。2007年下半年到2008年国家也进行楼市调控,但那时候是史上最严的房地产调控,如今时过境迁,现在是史上最宽松的房地产政策。自2014年9月份以来,利好政策几乎出尽,但是三、四线城市的房产形势依然严峻。”

缺的不是机遇 而是优质的开发企业

在刘社的眼里,过去很长一段时间,全国三、四线城市房地产开发是完全模仿大城市的套路,开发的产品都是普通商品房,一、二线城市怎么弄,三、四线城市就去学,但是有时候学得并不像,建的房子品质和管理模式没有一、二线城市精细。就这样,在一线城市房地产高歌猛进十几年还量价齐升的当下,三、四线城市房地产市场跟着只是红火了不到五年就“趴窝”了。因为一、二线城市是由于工作岗位和公共资源设施把人源源不断地吸引过去,而三、四线城市没有这些优势,所以当经济下滑、它的人是往外走的。另外是它买方市场总量小,楼盘更容易比一、二线城市提前饱和。

那么,当前中国三、四线城市的房地产市场到底还有没有机会翻红?

对此,碧桂园集团河南区域总裁杨海波表示:“虽然郑州房地产市场已经占据了全河南房地产市场45%的份额,但是不代表三、四线城市没有机会。三、四线城市的机会,我们觉得更多的是改善性需求,在这种情况下,需要房企对所有产品的品质、服务、成本、价格都有一个比较高的提升。”

业内人士分析认为:“未来十年是三、四线城市发展的黄金期,风险与机遇并存,三、四线城市如能做好市场调查,投资机遇是很多的,并且投资风险也是可控的。”

在王牌智库高级策划师陈琳的眼里,“十三五”期间国家和地方主体方向就是全域城镇化,未来如果解决不了三、四线城市的发展,城镇化要想达到小康社会就是一句空话。所以,三、四线城市未来要进入一个平稳甚至高速发展期,就必须有更多优质的开发企业加入到房地产市场中来。

精准定位 三、四线城市依旧有春天

房地产市场接下来怎么走?对此,陈琳分析认为:“一、二线城市开始复苏,但尚未真正走出调整期,三、四线城市相对低迷,对楼市恐慌的情绪依然存在。在这种情况下,信心比黄金更重要。三、四线城市要走出逆境,最重要的是要把三、四线城市的投资激活。政府除了要注重顶层设计,还要在新型城镇化的大背景下把城市包装出来,帮助企业抱团取暖,专业整合。”

刘社则表示:“未来,房企要注重消费者在养老、生态、休闲、旅游、享受以及交际等方面的需求,开发更多元化的改善型产品,在提升房屋标准、创新配套设施、改善物业服务上多下功夫。”

他还表示,三、四线城市的楼市去库存,政府的帮助必不可少。在这种情况下,更需要政府制定科学的城市规划,从总体上降低房地产开发的规模与速度。同时,完善城市公共设施配套,包括交通、医疗、教育设施等,这才能起到促销的效果。另外,政策也要在企业融资方面加以扶持,只有这样才能真正去库存。

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